ゴミ屋敷の退去費用はいくら？内訳の相場と借主が負担しなくていい範囲をわかりやすく解説！
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賃貸物件の退去費用は、ゴミの撤去費用と、原状回復費用という性質の異なる2つで構成されます。
前者は借主の負担ですが、業者を自分で選べる場合があります。後者は国土交通省のガイドラインにより、負担割合が入居年数に応じて下がる仕組みになっています。
この記事では、ゴミ屋敷清掃の現場で退去精算に立ち会ってきた立場から、以下を整理します。
- 費用の相場
- 負担の線引き
- 請求額を正当に下げる手順
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ゴミ屋敷の退去費用はいくらかかる？
ゴミ屋敷状態の賃貸物件を退去するとき、請求される費用はゴミの撤去費用と原状回復費用の2つに分かれます。単身向けの1Kであれば撤去費用が1万5千円から、原状回復費用が数万円から十数万円というのが出発点になります。
この2つは請求の根拠も、金額を下げられる余地も違うため、必ず分けて考える必要があります。
ゴミの撤去費用は部屋の間取りごとにいくらかかる？
ゴミの撤去費用は、部屋の広さではなく運び出すゴミの量で決まります。
トラック1台にどれだけ積めるかを基準に料金を設定している業者が多く、1Rから1K程度であれば1万5千円から、2DKから3DK程度であれば10万円からが目安です。
ただし同じ間取りでも、床がゴミで埋まっている場合は積載量が跳ね上がります。
上記の料金はあくまで出発点であり、正確な金額は現地を確認したうえでの見積もりで確定します。
原状回復費用の内訳は工事の項目ごとにどう決まる？
原状回復費用は、対象箇所ごとに単価と数量を掛け合わせて算出されます。主な項目は以下の5つです。
- 壁紙の張り替え
- 床材の交換
- ハウスクリーニング
- 消臭施工
- 設備の交換
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、この算出の考え方を示した資料であり、費用負担の判断基準として実務で広く参照されています。
同ガイドラインは、借主が負担する範囲を補修工事が可能な最低限度の施工単位とすることを基本としています。色や模様を合わせる必要がある場合は、損傷箇所を含む一面分までの張り替え費用を借主負担としてもやむをえないという整理です。
床材のフローリングも原則は平方メートル単位となります。
ここで注意していただきたいのは、請求書に「室内一式」とだけ書かれている場合です。一式という表記では、どの箇所を、どの範囲まで、どの単価で施工したのかが分かりません。
金額の妥当性を判断するには、対象箇所と数量が分かれた明細が必要になります。
ゴミ屋敷の退去費用が100万円を超えるのはどんな条件のとき？
夕方のニュースでセンセーショナルに取り上げられるような、ゴミ屋敷の退去費用が100万円を超えるのは、次の5つの条件が複数重なったときです。単身向けの1Kでペットボトルや紙類が積み上がった程度であれば、この水準に到達することはまずありません。
- ゴミの総量が2トントラック複数台分に達している
- 床材の下地まで水分や腐敗物で傷んでいる
- 害虫が大量発生し駆除と消毒が必要になっている
- 悪臭が壁の内部まで浸透し消臭施工が必要になっている
- 浴槽、便器、流し台などの設備交換が必要になっている
金額を押し上げる最大の要因は、ゴミの量そのものよりも建材への浸透です。表面を清掃すれば済む状態と、床をはがして下地から交換する状態とでは必要な工事の規模がまったく変わります。
築年数の古い物件で長期間放置した場合は、想定より工事範囲が広がることもあります。まずは現状がどの段階にあるかを確認することが先決です。
ゴミ屋敷の退去費用を借主が負担することになる法的な理由は？
借主が退去費用を負担する根拠は、民法が定める原状回復義務と善管注意義務にあります。
民法621条は、借主が賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復の義務を負うと定めており、民法400条は借主が善良な管理者としての注意を払って物件を使用する義務を課しています。
ゴミ屋敷状態は、この2つに照らして借主の責任と判断される典型例です。
善管注意義務違反と判断される部屋の状態とは
善管注意義務とは、借りている物件を、その物件の借主として社会通念上求められる程度の注意を払って使う義務のことです。
国土交通省のガイドラインは、建物の損耗を貸主負担と借主負担に区分するにあたり、借主の住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりするものを借主負担の区分に位置づけています。
同ガイドラインが借主負担の例として挙げているのは、次のような状態です。
- 清掃を怠った結果生じた台所の油汚れ
- 手入れを怠った結果生じた浴室や洗面台の水垢とカビ
- 結露を放置したことで拡大した壁のカビとシミ
- 冷蔵庫から出たサビを放置して床に生じた汚損
ゴミ屋敷状態は、これらが同時に、かつ広範囲に発生している状態にあたります。通常の生活では起こりえない範囲の損耗が生じるため、借主負担の区分に該当すると判断されるわけです。
一方で、日照によるクロスの変色、家具の設置跡、テレビや冷蔵庫の背面にできる電気ヤケは、同ガイドラインで貸主負担とされています。ゴミ屋敷であっても、これらの項目まで借主が負担する理由はありません。
敷金で足りない分は誰が支払うことになる？
敷金で不足した分は、借主本人が支払います。差し引いてもなお不足する場合は、借主への請求となります。
借主が支払わない場合、請求は連帯保証人へ移ります。
近年は家賃保証会社を利用する契約が主流ですが、その場合も保証会社が立て替えたうえで借主に求償するため、支払い義務がなくなるわけではありません。
ゴミを残したまま退去するとどうなる？
ゴミを残したまま鍵を返しても、明け渡しが完了したとは扱われません。物件を空にして引き渡す義務が果たされていないためです。
この場合、明け渡しが完了するまでの期間について賃料相当の損害金が発生する可能性があります。加えて、貸主側が手配した業者による撤去費用が請求されます。
自分で撤去業者に依頼した場合より請求総額が大きくなるのが通常です。敷金を大きく超える請求となり、連帯保証人への連絡につながる可能性も高まります。
手元に資金がない場合でも、まず見積もりを取って金額を把握し、分割払いを相談するほうが選択肢は多く残ります。
ゴミ屋敷の退去費用のうち借主が負担しなくていい範囲はどこまで？
借主の負担は、損傷を与えた箇所であっても全額にはなりません。国土交通省のガイドラインは、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が経つほど借主の負担割合を減少させる考え方を採用しています。
壁紙であれば6年で残存価値が1円になる計算です。ただし、この考え方が適用されない項目もあります。
壁紙や床の張り替え費用が入居年数によって減る仕組み
以下については入居から6年が経過すると、借主の負担割合が1円まで下がります。
- 壁のクロス
- 畳床
- カーペット
- クッションフロア
この考え方が採用されている理由は、二重負担を避けるためです。経年変化や通常損耗の分は、借主が毎月の賃料として支払ってきています。それを明け渡し時に再び負担させると、同じものを2回払うことになってしまいます。
請求書に築年数や入居年数の記載がなく、新品交換の金額がそのまま計上されている場合は、経過年数が考慮されているかを確認する価値があります。
ハウスクリーニング費用だけ入居年数が考慮されない理由
ハウスクリーニング費用には経過年数の考え方が適用されません。10年住んでいても、20年住んでいても、この項目だけは減額されないということです。
理由は、クリーニングが建物の価値の減少を回復する工事ではなく、借主が本来やるべきだった清掃の代行という位置づけだからです。
ゴミ屋敷状態では、壁紙の負担が経過年数で大きく減っても、クリーニング費用が丸ごと残るため、総額が思ったほど下がらないという結果になりがちです。
耐用年数を過ぎた設備でも費用を請求されるケースとは
耐用年数を過ぎた設備であっても、費用の請求を受けることがあります。ここで押さえておきたいのは、材料費と施工費は別の扱いになるという点です。
取り外し、運搬、取り付けといった作業にかかる人件費は、設備が何年経過していても新たに発生します。
ゴミ屋敷の現場では、この点が金額に直結します。
腐食した床材の撤去、害虫が発生した設備の取り外し、悪臭が浸透した建材の解体には、いずれも人手と時間がかかります。設備の価値がほぼ残っていない古い物件でも、作業費だけで相応の金額になるのはこのためです。
請求書を見るときは、材料費と施工費が分かれて記載されているかを確認するとよいでしょう。
ゴミ屋敷の退去費用を正当に下げる4つの方法とは？
退去費用は、根拠のある方法で下げることができます。法令とガイドラインに沿って自分の負担範囲を確定させるという発想です。
特に効果が大きいのは、ゴミの撤去を誰に依頼するかという判断になります。
ゴミの撤去を自分で業者に依頼できるかどうかの見分け方
ゴミの撤去を自分で業者に依頼できるかどうかは、賃貸借契約書の記載で決まります。まずは契約書の原状回復に関する条項を確認してください。
この確認が重要なのは、費用の構造が変わるためです。管理会社を経由して手配すると、業者への支払額に管理会社の手数料が上乗せされます。
自分で直接依頼すれば、その分が発生しません。
ただし、自分で手配する場合は注意点があります。返還予定日までに作業を終えないと賃料や遅延損害金が発生する可能性があります。
また、借りていた物件と同等の材質で修繕しなければ、貸主からやり直しを求められることもあります。
ゴミの撤去と清掃までであれば借主側で完結しやすい一方、建材の張り替えを伴う工事は貸主側で実施して敷金で精算する方式が一般的です。
ゴミ屋敷レスキューセンターでは出張見積を無料で行っているため、管理会社の提示額と並べて比較する材料をつくることができます。
自力での搬出で処分量を減らせる範囲
処分量を減らせば費用は下がりますが、減らせる範囲には限りがあります。撤去費用はトラックの積載量で決まるため、1台分に収まるかどうかの境目にいる場合は自力で運び出す効果が出ます。
逆に2台分の量がある状態で数十点を減らしても、金額はほとんど変わりません。
自分で対応しやすいのは、次のようなものです。
- 未開封のまま残っている日用品や食品
- 洗って乾かせるペットボトルや缶などの資源ごみ
- 自治体の粗大ごみ回収に出せる大型家具
- 家電リサイクル法の対象となるテレビや冷蔵庫などの4品目
一方で、時間の制約にも注意が必要です。自治体の粗大ごみ回収は、申し込みから収集日まで2週間程度かかる地域が珍しくありません。
退去日まで3週間を切っている場合、この方法は間に合わない可能性が高くなります。
退去前に部屋の状態を写真で記録しておくべき理由
片付けを始める前に、部屋の状態を写真で記録してください。記録は後日トラブルとなり訴訟等に発展した場合でも証拠資料になりえます。
片付けてしまうと、元の状態を証明する手段が失われます。撮影しておきたいのは、次の箇所です。
- 床材の全体と傷んでいる部分の接写
- 壁の下部と天井の変色している部分
- 浴室、洗面所、台所、トイレの水回り
- 建具、窓枠、収納の内部
- エアコンや給湯器などの設備
撮影のコツは、部屋全体が分かる引きの写真と、傷んだ箇所の接写を1組にすることです。
引きだけでは位置関係が伝わらず、接写だけではどの部屋のどこか分かりません。撮影日が記録される設定にしておくと、時系列の証明にもなります。
原状回復費用の内訳明細を出してもらう手順
請求額に疑問があるときは、内訳明細を請求してください。
国土交通省のガイドラインは、貸主が敷金から原状回復費用を差し引く場合はその具体的根拠を明らかにする必要があり、借主は原状回復費用の内容と内訳の明細を請求し説明を求めることができる、と明記しています。
明細の請求は、借主に認められた正当な行為です。
ゴミ屋敷の片付け業者を選ぶときに確認する3項目とは？
賃貸の退去に伴う片付けを依頼する場合、業者選びで確認すべき項目は以下に絞られます。
- 追加料金の有無
- 出張見積の費用
- 資格と保険の有無
それぞれについて以下で解説します。
見積もりのあとに追加料金が発生しない業者かどうか
見積もり後の追加料金については、作業前に書面で金額が提示されるかどうかで判断できます。
ゴミ屋敷の片付けでは、床のゴミをどけた段階で想定より量が多いと判明することがあり、そこで金額を上乗せする業者と、当初の見積もりを維持する業者に分かれます。
契約前に、この扱いがどうなるかを必ず確認してください。
確認の仕方は単純です。見積書に記載された金額が最終金額なのか、それとも作業内容によって変動する概算なのかを尋ねます。
電話や写真だけで安い金額を提示し、当日になって大幅な増額を求めるという手口も報告されているため、現地確認を経た書面の見積もりであることが前提になります。
金額が先に確定していれば、資金の準備も、管理会社の提示額との比較もしやすくなります。
ゴミ屋敷レスキューセンターの場合、作業前に見積金額を提示し、見積後の追加料金は発生しない方針です。
出張見積が無料かどうかで片付け業者を比べる
出張見積が無料かどうかは、比較検討ができるかどうかを左右します。ゴミ屋敷の状態は、写真や口頭の説明だけでは正確な量を把握できません。
現地を確認しなければ精度の高い金額は出ないため、現地見積は事実上必須です。ここが有料だと、3社に依頼するだけで見積もりだけの出費が発生し、比較そのものを断念することになります。
ゴミ屋敷レスキューセンターは出張見積を無料とし、電話に加えてLINEとWEBフォームでの相談を受け付けています。電話の受付時間は9時から20時まで、LINEとWEBフォームは24時間受付という体制です。
資格や保険の有無から業者の信頼性を判断
資格と保険の有無は、作業品質と万一の場合の補償を左右します。確認しておきたいのは以下3点です。
- 廃棄物を自治体のルールに沿って処分しているか
- 作業中の事故や建物の破損に備えた保険に加入しているか
- 有資格者が対応するか
料金の安さだけで選ぶと、この部分が見えなくなります。
特に注意が必要なのが、不法投棄のリスクです。回収した廃棄物が適正に処理されなかった場合、依頼した側にも責任が及ぶ可能性があります。
安さの理由が処分費用を負担していないことにある場合、後から問題が発覚することになりかねません。
ゴミ屋敷レスキューセンターは、一般社団法人ゴミ屋敷清掃士認定協会の認定資格であるゴミ屋敷清掃士が対応し、第三者賠償責任保険に加入しています。
廃棄物は各自治体のルールに沿って仕分けと処分を行う体制です。
まとめ
まずは賃貸借契約書を開いて、原状回復に関する条項を確認してください。
貸主が指定した業者が行うという記載がなければ、ゴミの撤去を自分で手配できる可能性があります。
次に、片付けを始める前に部屋の写真を撮ってください。この2つは、今日のうちに済ませられます。
そのうえで、複数の業者に見積もりを依頼して金額を比べてみましょう。
ゴミ屋敷レスキューセンターは出張見積を無料で行い、作業前に金額を提示したうえで、その後の追加料金は発生しない方針をとっています。
電話は9時から20時まで、LINEとWEBフォームは24時間受け付けているため、状況を説明する時間が取りにくい場合でも相談を始められます。
